【萝卜点评】新加坡4月1号出炉的组屋最新规定到底在说什么？
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【萝卜点评第十九期】
4月1号出炉的组屋转名的最新规定到底在说什么？
政府这几年为了房产市场降温打出了一套组合拳，额外买家印花税(ABSD)，卖家印花税(SSD)，每月偿还贷款比率(MSR)，总偿债率(TDSR)，各种组屋条例，令人眼花缭乱。
家庭买第一套房基本没问题，想买第二套，方方面面卡你没商量。
在去年的一篇文章里，本人详细介绍过房产转名的办法。
主要针对夫妻联名买了第一套房产，想要买第二套，但是又想免交额外印花税（ABSD）的情况。
房产转名的核心诀窍，就是把第一套房产转名给一个人，另一个人的名字空出来，单独买第二套。最适合公民+公民的家庭组合。
公民+非公民的家庭虽然也能做，但是经济上就不怎么划算了。
公寓转名的流程叫做decoupling，组屋转名的流程叫做Ownership Transfer。
在过去的一两年内，有不少家庭通过组屋转名这个方式，成功的把一方从屋主转成Occupier，这样买第二套房产就不需要付额外买家印花税(ABSD)。
如果按照公民购买120万的三房公寓来计算，二套房省下来的税就达到8万4新币！
但是，注意了！
最近建屋局出台了新的规则，已经把组屋转名的漏洞补上了。
建屋局四月一日出台规则明确规定，组屋转名有两种方式。
第一种方式，Transfer of Ownership.
现屋主通过产权赠与的方式把名下的组屋权益转给他人。转名的过程不牵涉金钱交易。
原因：必须因为家庭结构的改变。 例如结婚，离婚，屋主去世。或者，现有屋主失去了公民/永久居民身份，必须通过transfer of ownership来保留组屋。
条件：必须转给直系亲属。 比如夫妻，父母，孩子，兄弟姐妹。
针对Transfer of Ownership,建屋局列出了四种典型情况。
1.父母联名拥有的组屋，加入孩子的名字。
2.父母和孩子共同拥有的组屋，去掉孩子的名字。
3.原本父母和一个孩子共同拥有的组屋，换成另一个孩子的名字。
4.父亲名下的组屋，转赠给孩子。
注意！ 夫妻想买第二套房而把名下组屋赠与另一方，自己做Occupier。这个原因建屋局不接受了。
第二种方式，Resale of Part-Share
在这种方式下，现屋主通过金钱交易把名下的组屋权益卖给他人。
条件：夫妻之间不能交易！
在去年的文章里，我曾经写过：
牵涉到组屋改名的情况很复杂。因为建屋局保留了随时更改规章条例的权利。现在是这个说法，也许下个月就变成另一个说法了。
组屋的转名过程刚开始在房产界流传的时候，我和几个同行讨论过，一致认为这是个漏洞，建屋局只要发现了很快就会堵上。
但现在一年多过去了，很多人已经通过礼物赠与这条途径成功地从去掉了组屋屋主的身份。我们的理解是建屋局默认了这个办法可行，因为得益的都是新加坡公民，而且都是手上有大量现金的家庭，没必要跟他们过不去。
这是当时的看法。
我们作为房产业内人，也需要重新调整观点。
第一， 建屋局在长期的沉默之后，还是把这条路当作漏洞堵上了。这显示了政府对组屋的控制决心，同时也凸显了长期从紧的组屋政策方向。
在这里，必须再次强调，组屋的拥有权属于政府。所谓买组屋，买的是99年的租赁权。
凡是建屋局制定的规章制度，组屋屋主必须遵守。
新加坡独特的组屋制度，提供了全面的社会安全网，对于社会稳定的正面作用是非常巨大的。
但是另一方面，对于不满足于一套组屋资产的家庭来说，也应该注意到，组屋的各种政策对于房产投资方面的限制越来越严厉。
第二，同时拥有组屋和公寓越来越困难。
同时拥有一套组屋和一套公寓是很多家庭的梦想。公寓自住，提升生活品质。组屋出租，收取6%以上的租金回报。
但是随着一条条组屋规则的限制，这样的梦想将来会越来越难实现。
2013年一月起，双PR家庭不得整套出租组屋。
2016年四月起，公民夫妻间的组屋转名不再允许。
这次HDB政策的改变，是再次强调了一个信息：HDB是社会保障用房，不是用来做房产投资的。政府不鼓励高收入人群同时拥有HDB和公寓。
附：
历次降温措施针对组屋的主要政策
2013年8月27日
1．新加坡PR购房者，必须在取得PR身份以后等待3年才可以购买转售组屋（注：PR夫妻需要每人都满足3年PR的规定才可以联名购买组屋）
2。 针对向HDB贷款的组屋申请者，最长贷款年限从30年减少为25年。每月偿还比例从月入的35％调降为30％。
3。向金融机构贷款的组屋申请者，最长贷款年限从35年减少为30年。
2013年1月12日
1． 即日起，PR买家不得整套出租组屋。
2． 即日起，PR屋主不得同时拥有组屋和公寓。已拥有组屋的PR购买私宅，得在半年内出售组屋。
3. 即日起，扩大额外买家印花税（ABSD）的增收幅度和范围。购买第一套房产的PR买家：5％。购买第二套房产的新加坡人买家 ：7％
4. 调整组屋每月偿还还贷比例（TSR）。向HDB贷款的组屋申请者，每月偿还贷款比例不得超过月入的35％。 向银行贷款的组屋申请者，每月偿还贷款比例不得超过月入的30％。
2010年8月30日
1. 即日起，拥有私宅的买家如果购买转售组屋，在半年内必须卖掉私宅房产。 在8月30日之前已经拥有组屋的私宅屋主不受限制。
彭威
新加坡万事通房产专栏作者
彭威：1996年来到新加坡，毕业于南洋理工大学。曾任高级数据分析工程师，现任新加坡最大房产中介公司之一的Huttons的市场部董事。为买家处理银行贷款，房屋选购，联系律师，收房验收，房屋出租的一条龙服务。不向买家收取任何费用。
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